Reit. исследование

Как инвестировать в REIT для получения дивидендов.

Начало работы с REIT инвестирования начинается с исследования различных типов REIT. Сравнение выплат дивидендов является первым шагом, но есть и другие вещи, которые следует учитывать.

Инвесторы должны учитывать общую экономическую ситуацию и то, как изменения в денежно-кредитной политике, такие как рост или падение процентных ставок, могут повлиять на показатели REIT.

Согласно исследованию Джонсона, акции REIT растут на 16,3% ежегодно с 1972 по 2018 год в периоды обширной денежно-кредитной политики. Когда денежно-кредитная политика стала более жесткой, годовая доходность снизилась в среднем до 9,5%.

Инвесторы также должны понимать разницу между традиционным REIT и фондом REIT

Как ETF, так и взаимные фонды могут предложить доступ к корзине REIT и их базовых активов, но важно избегать дублирования, чтобы оставаться диверсифицированным

Наконец, взвесьте риски конкретного сектора REIT. Например, офисная недвижимость может быть более подвержена экономическим колебаниям, так как у них, как правило, более короткие сроки аренды.

При инвестировании в REIT для получения дивидендов или по любой другой причине, помните старое правило управления рисками: Знайте, чем вы владеете!

Пример REIT из реального мира

Еще одно соображение при выборе REIT – это посмотреть на наиболее популярные секторы рынка недвижимости. Какие в целом быстро развивающиеся сектора экономики можно задействовать с помощью недвижимости? Например, здравоохранение – одна из самых быстрорастущих отраслей в США, особенно в плане роста медицинских зданий, амбулаторных центров, учреждений по уходу за престарелыми и пенсионных сообществ.

Несколько REIT сосредоточены на этом секторе.Healthpeak Properties – ранее HCP – является одним из примеров.По состоянию на 22 июля 2020 года его рыночная капитализация составляла почти 14,4 миллиарда долларов США, при этом ежедневно обращалось около 5 миллионов акций.7 Его портфель сосредоточен на трех основных классах активов: медико-биологические учреждения, медицинские кабинеты и жилье для престарелых.8

iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)

Как следует из названия, IYR является еще одним американским фондом. Данный фонд инвестирует в основном в REITs и старается удерживать 90% своих активов в ценных бумагах, которые входят в состав индекса Dow Jones U.S. Real Estate Index. Компании, представленные этими ценными бумагами, могут быть крупными, средними или маленькими, но акцент, как правило, делается на игроков с крупной капитализацией.

Процент вложенных активов в каждый из сегментов величины капитализации зависит от базового индекса. Управляющие данного фонда могут изменять структуру вложений с целью более точного отражения результатов базового показателя.

  • Средний объем: 7 732 406
  • Чистые активы: $4,51 млрд
  • Коэффициент P/E (TTM): 6,74
  • Доходность: 3,80%
  • Доходность по отношению к предыдущему периоду: 1,56%
  • Коэффициент расходов (чистый): 0,43%

Порядок и правила выбора фонда недвижимости

Выбирая фонд недвижимости, необходимо учитывать общие правила инвестирования:

  1. В первую очередь нужно внимательно оценить компанию, проанализировать ее деятельность, изучить историю. Это необходимо для того, чтобы оценить риски.
  2. Также рекомендуется рассчитать доходность от вложений. Производя вычисления, не забудьте включить стоимость брокерской комиссии.
  3. Если фонд предлагает подозрительно высокую доходность, намного выше, чем другие аналогичные эмитенты, то лучше откажитесь от инвестиций в такие инструменты.
  4. Для сравнения активов пользуйтесь различными мультипликаторами. Это поможет всесторонне оценить прибыльность вложений.

Индексы для оценки фондов недвижимости

Оценивать фонды недвижимости рекомендуется при помощи индексов. Они показывают, насколько прибыльно и рискованно инвестировать в тот или иной инструмент.

Как правило, анализ проводится путем сравнения показателей деятельности компании с рассчитанными показателями. Не нужно забывать смотреть и на поток денежных средств фирмы. Данная информация находится в свободном доступе и часто публикуется на официальных сайтах фонда в разделе для инвесторов или акционеров. Если такой показатель не указан в отчетности компании, то его легко рассчитать. Для этого достаточно к чистому доходу прибавить амортизации, а их полученной суммы отнять доход от реализации объектов недвижимости.

Если финансовый оборот поделить на совокупное число выпущенных акций, то можно узнать, растут дивидендные выплаты или снижаются. Как правило, оценку производят в процентном соотношению к показателю прошлого периода.

Если данный мультипликатор снизился, значит компания выплатила дивиденды в меньшем объеме и наоборот. Уменьшение данного показателя возможно в нескольких случаях:

  • в случае снижения финансового оборота;
  • при росте числа выпущенных ценных бумаг.

Надо отметить, что рассматриваемое значение можно найти в отчетности компании, поэтому рассчитывать его нет необходимости.

Еще один индекс, который рекомендуется рассчитать, показывает, насколько выгодно вложится в ценные бумаги анализируемого фонда, по сравнению с другими. Для этого финансовый оборот компании делят на аналогичный показатель сравниваемых компаний.

Чтобы получить объективную оценку, рекомендуется использовать значения эмитентов, работающих в этой же области, например показатели двух фондов недвижимости. Чем коэффициент ниже, тем выгоднее инвестировать в акции рассматриваемой компании.

Порядок выбора фонда недвижимости

Для того чтобы выбрать фонд недвижимости с целью инвестирования в его ценные бумаги, можно воспользоваться следующим алгоритмом:

  • выберете несколько компаний, занимающихся аналогичной деятельностью;
  • подробно изучите каждую компанию, оцените показатели прошлых лет, проанализируйте динамику коэффициентов;
  • найдите вышеперечисленные индексы для каждого из фондов;
  • отберите те, которые по результатам оценки самые перспективные.

Надо отметить, что инвестировать можно в акции сразу нескольких фондов. Это поможет защитить свой портфель от потерь. Ведь ценные бумаги одного эмитента могут упасть, а в это же время, акции другого фонда неожиданно вырастут. В таком случае инвестор не потеряет вложения.

Как инвестировать в REIT в России

В РФ REIT-фонды лишь начинают развиваться, но способы подобных коллективных инвестиций уже имеются. При этом необходимо понимать, что иметь на ценных бумагах REIT такой же доход, как, скажем, в США, на отечественном рынке не получится. Главным препятствием выступает пока наше законодательство.

Вкладывать в REIT можно активно или пассивно. При активном инвестировании придется анализировать рынок, изучать компании и многое другое. Пассивное инвестирование подразумевает вложение в инвестиционные фонды, которые распределяют капиталы своих членов и направляют их в различные REIT. Это упрощенный способ для вкладчика.

Вступить в REIT можно несколькими способами:

  • Приобрести REIT на NYSE — Нью-Йоркской фондовой бирже.
  • Купить ETF на REIT. Плюс такого способа заключается в специализации ETF, осуществляющего капиталовложения в конкретные REIT с нужными характеристиками. ETF фонды выступают в отдельном секторе биржи NYSE – NYSE Arca.
  • Купить акции REIT на Санкт-Петербургской бирже. На ней имеется около 30 фондов REIT и этот список все время расширяется. Сейчас на СПБ бирже доступно инвестирование в фонды, пользующиеся мировым признанием, такие как American Tower Corp., Boston Properties, Host Hotels&Resorts.

Минусы REITs

Несмотря на много положительных сторон у инвестиционных фондов недвижимости есть и свои отрицательные стороны. К ним можно отнести:

  • Повышенная налоговая ставка. В США инвестор заплатит 30% от полученной прибыли по дивидендам.
  • Высокая волатильность акций. Акции фондов торгуются на бирже, постоянно в движении и нередко используются в спекулятивных целях. Это инвестор должен учитывать при среднесрочном или долгосрочном инвестировании.
  • Снижение арендных платежей в кризис может серьёзно отразиться на выплате и сумме дивидендов.
  • Безработица может серьёзно ударить по ипотечным закладным, снижаются выплаты по закладным и фонды теряют прибыль.
  • Злоупотребление заёмными средствами. Для развития, помимо инвестиций, компания берёт большое количество кредитов и займов, которые впоследствии могут оказаться неподъёмными для выплат. При этом все REIT пользуются кредитами и ипотеками для покупки и строительства недвижимости.
  • Очень высокая зависимость от процентных ставок, что, в свою очередь, может существенно снижать прибыль фонда.

REIT дивиденды и дивиденды акций.

REIT – не единственные инвестиции, которые могут приносить дивиденды; многочисленные акции предлагают регулярные выплаты дивидендов инвесторам

Важно понимать, как они различаются как с точки зрения налогообложения, так и с точки зрения того, что стимулирует выплату дивидендов

С обыкновенными акциями, выплачивающими дивиденды, инвесторы подвержены явлению двойного налогообложения, когда прибыль облагается налогом на корпоративном уровне, а затем на индивидуальном уровне.

REIT защищены от одного уровня налогообложения, что означает, что они могут предложить относительно более высокую доходность, чем обычная облагаемая налогом компания.

С акциями, которые выплачивают дивиденды, инвесторы должны быть настроены на то, как компания генерирует денежный поток для выплаты дивидендов. Обычно это происходит от продажи товаров или услуг. С другой стороны, REIT используют свои договорные денежные потоки, полученные от аренды, для выплаты дивидендов.

Инвесторы могут посмотреть, насколько долгосрочные эти арендные договоры, сколько денежных потоков генерируется относительно выплаты дивидендов, и получить хорошее представление о безопасности выплачиваемых дивидендов.

При выплате дивидендов, выплаты часто связаны с общей стабильностью и прибыльностью компании. Если компания сталкивается с трудностями при получении доходов или имеет высокую долговую нагрузку, это может повлиять на сумму, выплачиваемую инвесторам. Исключением из этого правила могут быть дивидендные аристократы, группы компаний, которые последовательно выплачивали повышенные дивиденды инвесторам из года в год в течение 25 и более лет.

Гай Бейкер, основатель Wealth Teams Alliance в Ирвине, штат Калифорния, говорит, что инвесторы должны знать о факторах, которые могут аналогичным образом повлиять на выплату дивидендов REIT. Он говорит, о двух самых важных факторах – это увеличение доли вакантных должностей или имущественные проблемы, связанные с выкупом или дефолтом. «Дивиденды REIT должны быть более предсказуемыми», — добавляет он.

Возвраты REIT

Согласно индексу MSCI US REIT, пятилетняя валовая доходность американских REIT составила 7,76% в феврале 2022 года, а десятилетняя – 9,6%. В 2021 году годовая доходность составила 43,06%, что является одним из лучших результатов за календарный год. В 2020 году она составила -7,57%, что стало одним из двух лет с отрицательными результатами с 2008 года. Доходность в размере 9,6% сопоставима с исторической среднегодовой доходностью индекса S&P 500 (примерно 10%).

Независимо от того, выше или ниже доходность, чем у других за данный период, это просто моментальный снимок доходности. Они не показывают, что REIT являются лучшими инвестициями; они лишь показывают, что доходность разная и что их можно использовать в разных стратегиях.

Инвестиции в REIT особенности

Наиболее важный показатель для инвестиций в REIT — это денежные средства от операций (FFO) и разновидности той же метрики для конкретных компаний.

Средства от операционной деятельности или FFO, выражают прибыль компании таким образом, который имеет больше смысла для REIT, чем традиционные показатели, такие как «чистая прибыль» или «прибыль на акцию». Когда вы инвестируете в недвижимость, вы можете списывать (вычитать) определенную часть покупной цены каждый год через амортизацию. Хотя это снижает налогооблагаемый доход, это также искажает прибыль REIT, т.к. амортизация на самом деле не уменьшает прибыль.

Формула для расчета FFO

FFO добавляет амортизацию обратно к чистой прибыли и вносит корректировки в случае продажи собственности.

Большинство REIT публикуют FFO в отчетах

Важно помнить, что, несмотря на то, что FFO предлагает наиболее точную картину прибыли конкретного REIT, сравнение данного показателя между REIT может искажаться за счет того, что это не стандартизированная метрика. Иными словами каждая компания может корректировать данный показатель в соответствии со спецификой деятельности

Поэтому обязательно проверяйте формулу для расчета, чтобы удостовериться, что сравниваете базовые FFO.

Следующим, на что нужно обратить внимание — дивидендная доходность. Здесь важен не только размер, но и периодичность выплат и их история и постоянство

Отдавайте предпочтение компаниям со стабильно растущими и постоянными выплатами. Также можно проверить свободные денежные потоки компании, чтобы понять, за чей счет выплачиваются дивиденды: за счет собственных или заемных средств. Первый вариант предпочтительнее.

Также следует отметить, что большинство REIT используют кредитные средства для финансирования своего роста. В связи с этим показатель debt/equity = 3 является нормальным

Поэтому важно отслеживать средний показатель по отрасли и сравнивать долговую нагрузки с ним и со свободным денежным потоком. Например, годовая дивидендная доходность Orchid Island Capital (ORC) составляет 15,26%, а выплаты производятся ежемесячно

Однако debt/equity=8,97, а по итогам в 1 кв. 2021 года получен убыток. Поэтому покупать ее по текущей цене рискованно.

Важной особенностью REIT является цикличность. У REIT существует большое разнообразие цикличности в зависимости от типа недвижимости, на которой специализируется компания

Например, здравоохранение — это довольно устойчивый к рецессии бизнес, поэтому REIT в сфере здравоохранения, как правило, неплохо держатся. С другой стороны, отели очень чувствительны к рецессиям, поэтому гостиничные REIT часто терпят крах в тяжелые времена, но также имеют тенденцию преуспевать в благоприятные экономические времена.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Как и у любого другого инвестиционного инструмента у Фондов недвижимости есть свои плюсы и минусы.

Преимущества:

  1. Инвестировать просто. Покупка осуществляется одним нажатием кнопки.
  2. Выплата высоких дивидендов. Высокие выплаты обусловлены желанием фондов REIT получить льготное налогообложение. Дивиденды выплачиваются ежемесячно или ежеквартально.
  3. Чтобы начать инвестировать, не нужно иметь много денег. Акция стоит примерно 60-70 долларов.
  4. Высокая ликвидность. Акции REIT быстро продаются на фондовых биржах.
  5. Есть возможность частично выводить средства. Когда срочно нужны деньги, акционер продает бумаги на нужную сумму по рыночной стоимости.
  6. Возможность диверсификации. При использовании REIT средства инвестируются во множество объектов расположенных в разных странах мира.
  7. Актив хорошо защищен. С ростом инфляции долгосрочные инвестиции приносят большую прибыль.

Недостатки:

  1. Многое зависит от профессионализма управляющей компании. От ее деятельности зависят доходность ценных бумаг и размер дивидендов, выплачиваемых акционерам.
  2. Существуют подверженность макроэкономическим, рыночным, законодательным и природным рискам.
  3. Нерезиденты Соединенных Штатов Америки платят 30% налог.

История возникновения фондов недвижимости

До начала 1960-х гг. инвестиции в недвижимость состояли исключительно из прямых вложений в приобретение тех или иных зданий, сооружений, физического имущества.

В 1960 г. в США был зарегистрирован первый в истории фонд недвижимости (REIT, от англ. Real Estate Investments Trust), снискавший вскоре огромную популярность среди инвесторов в качестве надежного объекта инвестирования.

По мере становления данного инструмента портфельных инвестиций, детализации и совершенствования нормативной базы, инвестирование в фонды недвижимости существенно «потеснило» так называемые ПРЯМЫЕ инвестиции в недвижимость.

Вслед за Соединенными Штатами фонды недвижимости стали появляться в Голландии (1969), Австралии (1971), Малайзии (1988) и других странах, главным образом, Северной Америки, Юго-Восточной Азии, Европы.

История введения фондов не территории тех или иных государств отражена в нижеследующей таблице:

Страна Аббревиатура Год введения
Австралия LPT 1971
Бельгия SICAFI 1995
Бразилия FII 1993
Великобритания PIF 2006
Гонконг REIT 2003
Испания REIF, REIC 1994
Италия FII 1994
Канада REIT 1994
Люксембург FCP, SICAF, SICAV 1988
Малайзия REIT 1988
Мексика Fibras 2004
Нидерланды BI 1969
Россия ЗИПФН, REIT 2003
Сингапур S-REIT 2002
США REIT 1960
Тайвань REIT 2003
Франция SIIC 2003
Южная Корея RETF, K-REIT, CR-REIT 2001
Япония J-REIT 2000

В современной России инвестиции в фонды недвижимости стали возможны с 2003 г. после вступления в силу соответствующих положений Федерального закона, регулирующего деятельность акционерных и паевых инвестиционных фондов.

Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут действовать на территории Российской Федерации исключительно в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (сокращенно – ЗИПФН).

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

Из основных показателей:

  • Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
  • Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

  • Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
  • Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
  • Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Чем взаимные инвестиционные фонды отличаются от REIT

В самом начале стоит уделить внимание форме бизнеса фондов недвижимости. Взаимный фонд в России представляет имущественный комплекс, созданный из денег, не будучи юридическим лицом, в отличие от инвестиционных корпораций и трастов США, управляемых советами директоров или включенными доверенными лицами

У взаимных фондов нет корпоративного статуса поэтому, они представлены управляющими компаниями: банками, страховыми компаниями, брокерами и т.д.

Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут быть созданы только в форме закрытых взаимных фондов: акции в продаже только, созданного фонда, и имеет право выкупить акцию только в случае ее завершения. Это связано с тем, что первоначально закрытые инвестиционные фонды были созданы для ограниченного числа инвесторов, число которых не превысило 20 человек. В американской REIT ситуация отличается. Число участников не должно быть меньше чем 100 человек, и пять или меньше инвесторов не могут обладать больше чем 50% активов. Кроме того, REIT также является открытой.

В России максимальный срок существования закрытых инвестиционных фондов — 15 лет. REIT может функционировать в течение неограниченного промежутка времени. Многие экономисты полагают, что нет никакого смысла инвестировать инвестиции в фонд недвижимости для срока меньше чем три года из-за повторения изменений рынка.

В большей части России взаимные фонды получают прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы арендного договора незначительны — меньше чем 10-15%. Это сопоставимо с американскими трастами вкладывающими капитал в строительство только с 1986, и только при условии, что по крайней мере 75% совокупного дохода инвестиционного фонда должны быть взяты от арендной платы или процента на ипотеках.

Наши дивиденды повторно инвестируют, будет в состоянии передать деньги счету только после завершения деятельности фонда. Некоторые руководящие компании платят часть прибыли, но в меньшей пропорции, чем REIT, которая по крайней мере 90% налогооблагаемого дохода должны ежегодно распределяться как дивиденды между инвесторами.

Инвестиционные преимущества REIT

У фондов недвижимости существует ряд преимуществ перед другими способами вложения средств.


Рис. 5. Инвестиционные преимущества REIT

Коротко поясним каждое из представленных на рис. 5 инвестиционных преимуществ.

1. Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств. К примеру, покупка однокомнатной квартиры в центре Москвы будет стоит в среднем от 8 млн руб., а покупка одной акции SIMON PROPERTY GROUP (возглавляет рейтинг TOP-10 REIT по капитализации) будет стоить $76.

2. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США. Что касается доли в фондах, которые не торгуют своими акциями, то в этом случае ваша доля может быть выкуплена одним из членов траста по рыночной цене.

3. Низкие затраты на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем. Такое происходит, поскольку владение паями REIT подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости, все затраты несет на себе владелец недвижимости.

4. Регулярный доход. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды.


Табл.3. Сопоставление исторической доходности от инвестирования в REIT-компании и доходности других активов на различных временных интервалах, %

По данным табл. 3 видно, что на всех временных промежутках REIT показывает хорошую доходность, а также опережает инфляцию в США.

Огромная доля дивидендных выплат в чистой прибыли REIT-фонда позволяет предположить, что основная часть совокупной доходности для инвестора приходится на дивиденды. Это действительно так. Причем данный факт как раз и отличает REIT-фонды от большинства акций, торгующихся на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Для справки, более 60% доходности бумаг, входящих в индекс Dow Jones Industrial Average, было получено инвесторами за счет изменения цен акций и лишь 40% в результате полученных дивидендов.

5. Диверсификация инвестиционного портфеля. REIT позволяет улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности (рис. 6).

Рис.6 иллюстрирует соотношение риск-доходность для 6 гипотетических портфелей. Добавление в портфель с переменной доходностью 10% REIT увеличивает доходность портфеля с 10.3% до 10.6%. Добавление в портфель с фиксированной доходностью 10% REITs снижает риск с 11.2% до 10.2%. Поскольку акции, облигации и REITs по-разному реагируют на одно и то же экономическое событие, комбинация этих инструментов может обеспечить более оптимальное для каждого конкретного инвестора соотношение риск-доходность. Этот факт позволяет инвесторам рассматривать REIT для формирования диверсифицированного портфеля. Кроме того, как известно, бумаги компаний, связанных с недвижимостью, традиционно служат «тихой гаванью» во времена слабости рынка, в силу их малой коррелированности с остальными бумагами на рынке, что тоже способствует диверсификации вашего портфеля.


Рис. 6. Роль REIT в портфолио инвестора

6. Защита от инфляции. Обычно доходность таких фондов превышает уровень инфляции, позволяя инвесторам не только предохранить средства от «съедания» инфляцией, но и заработать на ней (см рис.7).

Доходность REIT опережала инфляцию в 37 из 43 проанализированных лет. Средний годовой доход REIT и средний годовой уровень инфляции в период с 1972 до 2014 гг составляют 7.5% и 4.2% соответственно. Если учитывать, что волатильность рынков сейчас растет, что разумным будет решение включить в свой портфель защиту от инфляции, особенно если у Вас низкая толерантность к риску.


Рис. 7. Динамика доходности REIT (зеленым) и инфляции в США (серым) с 1972г.

Несмотря на уверенное превосходство REIT по показателю средней доходности инвестирования, важно отметить, что в краткосрочной перспективе доходность от инвестирования в REIT может оказаться отрицательной и разочаровать инвестора. Данный инструмент рекомендуется использовать для средне- и долгосрочных инвестиций, поскольку на этом временном промежутке влияние всех внешних факторов, которые создают краткосрочную волатильность REIT, стремится к нулю


Рис. 8. Скользящая средняя историческая доходность REIT

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость – выгодно или нет

Аргументы за и против долгосрочных вложений в недвижимость.

Плюсы покупки:

  • Пассивный доход.
  • Защита от инфляции.
  • Разнообразие объектов недвижимости.
  • Множество вариаций получения прибыли.

Минусы инвестирования:

  • Большой объем капитала для входа в рынок.
  • Срок окупаемости вложений не менее 10 лет.
  • Наличие постоянных дополнительных издержек: коммунальные услуги, ремонт и т. д.
  • Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.

Как можно заметить, отрицательных сторон при вложении денежных средств в недвижимость немало

Принимая решение о подобных инвестициях, важно фокусироваться не только на потенциальных выгодах, но и понимать все недостатки подобного рода увеличения капитала

Риски, о которых вам нужно знать

Чтобы было ясно, ни одна акция, способная обеспечить щедрый поток доходов и превосходящую рыночную доходность, не имеет риска, и REIT, безусловно, не являются исключением. Итак, вот краткое изложение основных факторов риска, которые должны знать инвесторы REIT:

Процентные ставки — акции с высокими дивидендами, как правило, очень чувствительны к колебаниям процентных ставок. Доходность 10-летних казначейских облигаций является хорошим индикатором для REIT. Короче говоря, если 10-летняя доходность значительно возрастет, вы можете ожидать снижения ваших REIT.

Ценности недвижимости — один ключевой момент, который следует помнить, это то, что REIT так же ценен, как и принадлежащие ему объекты недвижимости. Если стоимость недвижимости падает, как это было во время Великой рецессии, вы можете поспорить, что ваши REIT также потеряют ценность.

Риски, связанные с типом недвижимости. Существуют риски, относящиеся к определенным типам недвижимости, о которых вам необходимо знать. Например, типы недвижимости, которые арендуются арендаторам на краткосрочной основе, такие как гостиницы и средства самообслуживания, как правило, гораздо более реагируют на рыночные спады, чем объекты, ориентированные на долгосрочную перспективу, такие как офисы и здравоохранение.

Риски, специфичные для компании. Если ваш REIT берет на себя слишком много долгов, это может стать серьезным фактором риска, даже на относительно здоровом рынке. Или, если ваш REIT имеет особенно высокую подверженность одному или двум арендаторам, он особенно уязвим в случае, если один из этих арендаторов объявит о банкротстве

Это всего лишь несколько примеров рисков, связанных с REIT, с которыми вы можете столкнуться, поэтому важно провести исследование, прежде чем инвестировать.

Фонды недвижимости: заключение

Резюмируя все вышесказанное, хотелось бы еще раз остановить внимание читателя на некоторых ключевых идеях, касающихся инвестиций в недвижимость. Если ранее такие инвестиции были сплошь прямыми, то есть осуществлялись в форме сделок по купле-продаже жилья и иной недвижимости, то в последние десятилетия стало возможным ОПОСРЕДОВАННОЕ инвестирование в недвижимое имущество, посредством приобретения паев в соответствующих фондах недвижимости

Если ранее такие инвестиции были сплошь прямыми, то есть осуществлялись в форме сделок по купле-продаже жилья и иной недвижимости, то в последние десятилетия стало возможным ОПОСРЕДОВАННОЕ инвестирование в недвижимое имущество, посредством приобретения паев в соответствующих фондах недвижимости.

Инвестиции в фонды недвижимости, наряду с онлайн-инвестициями в фондовый рынок, являются высокотехнологичным и эффективным способом распоряжения личным капиталом.

Доходность по таким инвестициям способна превысить доходность от вложения средств в самые качественные ценные бумаги.

Для отечественных инвесторов наиболее доступными являются инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, хотя для многих даже минимально возможный объем инвестиций может показаться слишком высоким…

Тем не менее, по мере обретения инвестиционного опыта и накопления достаточного объема свободных средств следует постоянно расширять присутствие в своем инвестиционном портфеле вложений в фонды, инвестирующие в недвижимость, поскольку именно эта стратегия позволит добиваться приемлемого баланса между риском и доходностью.

Мне нравитсяНе нравится

Заключение

Акции REITs торгуются на бирже наравне с остальными ценными бумагами, и являются одним из способов для инвестора вложить свои свободные средства в недвижимость и получать стабильный доход.

Недвижимость, хоть и является менее рисковым способом капиталовложения по сравнению с акциями промышленных компаний, также несёт определённые риски, которые необходимо учитывать заранее.

При выборе REIT, помимо капитализации и выплачиваемых дивидендов, немаловажным фактором будет наличие у фонда недвижимости в разных странах, что в свою очередь позволит диверсифицировать риски.

Инвестиционные фонды недвижимости можно рассматривать как защитный актив и включать их акции в инвестиционный портфель.

Материал подготовил

Работает на рынке Forex с 2009 года, торгует также на фондовом рынке. Регулярно принимает участие в вебинарах RoboForex, рассчитанных на клиентов с любым уровнем торгового опыта.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Знай и умей
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: