Что нужно знать покупателю об эскроу-счетах?

Понятие эскроу-счета

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

1. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
2. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Какие плюсы и минусы несет новый закон?

Любое изменение правил и законов несет свои плюсы и минусы для продавцов и покупателей недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Для покупателя:

Самый главный плюс новой системы расчетов – это надежность. Теперь даже если девелопер обанкротится, можно будет вернуть свои деньги. Также не нужно больше проверять надежность застройщика (теперь это будет задача банков).

Тем не менее, эта схема «таит в себе» и новые риски для покупателей:

1. Все деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Правда максимальная сумма страховки — всего 10 млн. руб. И если в регионах такого лимита вполне достаточно на покупку практически любой недвижимости, то покупатели коттеджей и таунхаусов в Московской или Ленинградской областях рискуют не вернуть все свои деньги, в случае банкротства банка;
2. Если у депонента есть долги по алиментам, неоплаченные штрафы или налоги, то банк имеет право списывать задолженность с эскроу-счета. Более того, после принудительного списания задолженности, будет считаться, что покупатель не выполнил свои обязательства перед застройщиком, а договор может быть расторгнут в одностороннем порядке;
3. Покупатель больше не сможет получить от застройщика неустойку или штраф. Причина в том, что теперь все обязательства обеспечивает банк. В случае если девелопер допустил просрочку сдачи дома или коттеджа, для покупателя остается возможность только расторгнуть договор и получить деньги назад.

Для продавца (застройщика):

Очевидно, что новый порядок несет для застройщиков коттеджных поселков больше минусов, чем плюсов:

1. Самый главный из них — у девелоперов теперь не будет прямого доступа к деньгам покупателей. Все расчеты между сторонами должны проходить исключительно через банковские счета;
2. Более того, застройщикам теперь запрещено брать деньги на строительство от покупателей напрямую, финансировать стройку должны банки;
3. В свою очередь, банки, естественно, бесплатно работать не будут. Поэтому деньги на строительство будут выдавать в форме кредитов с процентами, приближенным к рыночным, что обязательно увеличит себестоимость жилья;
4. Требования банков к застройщикам, обычно, более строгие, чем законодательные. Например, некоторые кредиторы просят, чтобы у застройщика был опыт ввода в эксплуатацию 75 тыс. кв. м. жилья. Как такое требование будут выполнять фирмы, которые специализируются на строительстве небольших поселков, неизвестно;
5. Банки оставляют за собой право менять процентную ставку по кредитам, в зависимости от ситуации в экономике, что с нынешним нестабильным курсом рубля может привести к еще большему подорожанию жилья;
6. По этой схеме застройщики по сути становятся «заложниками» конкретного банка. Они не могут его сменить, пригрозить уйти, а в случае его банкротства — рискуют остаться без денег вообще.

Однако, пожалуй самый главный недостаток новой схемы продаж новостроек – концентрация финансовых ресурсов среди одних и тех же банков и компаний, риск монополизации строительной отрасли.

Кредитных учреждений, которые готовы работать по этой системе, явно недостаточно. Хотя государство и утвердило список из 55 банков, которые могут кредитовать строительство, реальные программы на данный момент разработаны всего в 7 банках.

А как с плюсами? В строительстве многоквартирных домов по новому закону для крупных компаний есть плюс – большая стабильность. А вот в постройке небольших ЖК, поселков и загородной недвижимости плюсов нет, потому что, в большинстве случаев, финансовых ресурсов на стройку у компаний попросту не будет.

Покупка через эскроу

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, в рамках которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся здании будет производиться с использованием эскроу-счёта. Регистрация и оформление ДДУ в Росреестре занимает около девяти дней.

После этого между банком, получившим аккредитацию центрального банка, покупателем и застройщиком заключается трехстороннее соглашение. В этом случае банк выполняет посредническую функцию — хранит денежные средства и гарантирует их неприкосновенность. Контракт заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию, согласно проектной документации, плюс шесть месяцев. После этого покупатель вносит средства на привязанный счет и ждет завершения строительства.

Что такое договор эскроу

Договор эскроу — это документ, согласно которому депонент передает агенту на хранение имущество, подлежащее передаче бенефициару после исполнения основного обязательства или наступления событий, указанных в договоре. Это трехстороннее соглашение, которое гарантирует сторонам выполнение основного контракта с привлечением непредвзятого лица. Договор эскроу — .

Общие условия договора счета эскроу:

1. Все три стороны, которые участвуют в составлении договора, имеют возможность воздействовать на условия.
2. Средства, переведенные на счет, обособляются. Участники сделки не имеют права распоряжаться ими до наступления обстоятельств, указанных в договоре.
3. Все стороны имеют возможность контролировать то, что происходит на счете.

Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества

1. Условие об основаниях для передачи имущества бенефициару.
2. Срок действия договора не является существенным условием, так как обязывающее соглашение может быть заключено либо с указанием срока, либо без указания срока.
3. Цена договора. Агент имеет право требовать выплаты вознаграждения за выполнение своих обязательств, если договором не предусмотрено иное.

Договор эскроу нужно ли заверять у нотариуса

Договор о завязывании должен быть заверен нотариусом. Исключение — для денег в банке и бездокументарных ценных бумаг.

Также вам будет полезно: Порядок передачи денег при покупке квартиры

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу счета

Изначально покупатель отправляет заявку на получение ипотечного кредита. После одобрения заявки необходимо заключить ДДУ с застройщиком, где будет указано, что для сделки используется счет эскроу. Банк, где был оформлен ипотечный кредит, переводит средства на счет. Они депонируются до ввода здания в эксплуатацию.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу счета

Преимущества:

• Безопасность депонента.
• Бесплатный счет (аккредитив или ячейка являются платными инструментами).
• При невыполнении условий застройщиком деньги вернуться инвестору.
• Если застройщик не завершит строительство не по своей вине, договор будет признан недействительным, а деньги будут возвращены инвестору.
• Депонент может в любое время расторгнуть сделку и забрать деньги ( если такие условия прописаны в договоре).
• Небольшое количество документов.
• Данный счет нельзя арестовать.
• Страхование средств.

Недостатки:

• Повышение цен на недвижимость.
• Не все банки работают с этим типом счетов.
• Пока средства находятся на счете, они не приносят прибыли.

Также вам может быть интересно: Покупка квартиры через банковскую ячейку

Успеть построить дом до введения закона об эскроу-счетах!

Естественно, что многие застройщики пытались успеть ввести многоквартирные дома в эксплуатацию до того, как начнет действовать закон об эскроу-счетах. Для этого дом должны были признать на определенный момент времени имеющим определенную степень готовности, критерии которой устанавливаются Правительством РФ.

Так, например, застройщик торопился успеть до 1 октября 2019 года доказать, что имеет право привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу, но не представил в уполномоченный орган выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия. В результате органы строительного надзора отказались выдавать заключение о достаточной степени готовности многоквартирного жилого дома. Суд также встал на сторону административного органа, указав при этом следующее.

К заявлению застройщика не была приложена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Более того, по состоянию на 10 октября 2019 года и впоследствии в ЕГРН сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве упомянутого многоквартирного дома не содержались.

В свою очередь, приложенный к заявлению реестр договоров не является документом, подтверждающим наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в объекте, в отношении которого подаются сведения для получения застройщиком права на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Следовательно, у заявителя, как установлено выше, отсутствовало право на получение положительного заключения в силу отсутствия среди поступивших от заявителя документов и материалов необходимых для получения такого заключения позиций нормативно установленного перечня (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020 N 08АП-2168/2020 по делу N А75-24365/2019).

Резюмируем

В целом эксперты уверены – опасаться рынка новостроек сегодня не нужно. Не надо бояться ни ДДУ, ни эскроу. Более того, например, Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»), считает, что сейчас удачный момент для покупки: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (около 10% годовых). Вопрос заключается в том, на каком этапе заходить в проект. Можно дождаться, скажем, первых этажей. Олег Сухов рекомендует покупать жилье на завершающей стадии, у надежного застройщика.

Суть эскроу-счета

В течение многих лет государство спокойно наблюдало за тем, как застройщики обманывали дольщиков, фактически забирая у них их деньги и оставляя без квартир. К 2018 году ситуация обострилась настолько, что не замечать её стало уже невозможно. И Правительство после мучительных раздумий предложило реформу механизмов финансирования и рефинансирования жилищного строительства, реализация которой должна обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, минимизировав появление новых обманутых дольщиков.

Целью всего этого, по-видимому, было пресечение обмана дольщиков на рынке жилья, особенно когда вопрос обманутых дольщиков затрагивает жилье, строящееся по ипотечным программам с использованием кредитов.

С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства, в том числе по договорам долевого участия.

Так, что же такое эскроу-счета?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель квартиры зачисляет деньги, предназначенные для оплаты квартиры. На этом счете деньги блокируются. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в договоре между покупателем и застройщиком. Банк выступает в качестве гаранта. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон. То есть, говоря простыми словами, в сделке появляется еще одно звено контроля — это банк.

Такая схема, по мнению авторов нововведений, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании-застройщика или срыва сроков строительства. Основная цель введения эскроу-счетов, прежде всего, снижение рисков в случае банкротства застройщика и срыва сроков строительства.

Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре (в частности, договоре долевого участия), не выполняются, то деньги возвращаются покупателю. Но пока договор действует, покупатель не имеет доступа к деньгам на счете даже в случае крайней необходимости. Привлеченные средства до ввода строительного объекта в эксплуатацию замораживаются в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо этих средств банки дают застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования.

В случае расторжения, прекращения или одностороннего отказа одной из сторон (дольщика или застройщика) от договора, денежные средства, внесенные на счет эскроу, возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком, и они получат назад свои деньги либо получат квартиры, если никаких проблем при строительстве не возникнет.

Обращаем внимание на то, что денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей.. Как и на открытие и ведение любого счета, эскроу-счет также регулируется договорными отношениями, предусмотренными ст

926.1 Гражданского кодекса РФ. Договор об открытии эскроу-счета подписывается каждой из трех сторон, а именно:

Как и на открытие и ведение любого счета, эскроу-счет также регулируется договорными отношениями, предусмотренными ст. 926.1 Гражданского кодекса РФ. Договор об открытии эскроу-счета подписывается каждой из трех сторон, а именно:

• покупателем квартиры, так как именно его деньги вносятся на счет;
• продавцом квартиры;
• агентом, то есть банком.

В договор включаются следующие условия:

• предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
• порядок действий банка (как гаранта) после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
• права и обязанности покупателя и продавца;
• порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в досудебном порядке;
• порядок и условия расторжения договора;
• реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Эскроу-счета в строительстве

Теперь Застройщики заключают Договор долевого участия с покупателями (дольщиками), но деньги переводятся не на счета застройщиков, как это было ранее, а на эскроу-счета — специальные счета аккредитованных Центробанком кредитных организаций. Средства находятся там до тех пор, пока не будут выполнены обязательства по Договору долевого участия, то есть жилье построено и передано покупателю.

Нововведение вступило в силу еще в июле 2019 года, но многие Застройщики, особенно те, которые в настоящий момент находятся в стадии подготовительных работ, а значит, и в стадии разработки учетной политики, до сих пор не в полной мере понимают, как правильно и оптимально вести учет.

Старые и новые риски

Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски  для граждан во многом возрастут:

• банкротство или отзыв лицензии у банка. Если депозиты, размещенные в финансовых учреждениях, защищены законом, то в отношении эскроу-счетов такого закона не существует. В настоящий момент законодательством не предусмотрено, каким образом дольщикам будут возвращены их средства, в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии;
• рост цен. Финансирование строительства при помощи кредитных средств, взамен денег дольщиков, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, т.к. строительные компании будут вынуждены платить проценты по кредиту. Эксперты ожидают рост цен на недвижимость в новостройках уже во второй половине 2018 года;
• повышенные тарифы на услуги подрядчиков, т.к. банк будет ограничивать выбор подрядной организации;
• нарушение сроков строительства. Поскольку банки по новому закону имеют право отказывать застройщикам в осуществлении операций по счетам, а механизм обжалования подобных отказов пока не разработан, сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут затягиваться. Кроме того, банкам выгодно максимально долго не открывать счета эскроу, что приведет к тому, что они будут всячески препятствовать ходу строительства;
• серые схемы. Юристы полагают, что введение эскроу-счетов вынудят многих недобросовестных застройщиков разрабатывать новые серые схемы, чтобы привлечь клиентов низкими ценами.

Определение дохода

Для корректного ведения учета в каждом случае нужно предпринять ряд мер для определения доходов, например, вести раздельный учет расходов на организацию строительства и на само строительство, указать суммы НДС и многое другое.

Доход в этом случае — разница между ценой объекта, которая указывается в Договоре долевого участия, и расходами на строительство, и он признается по мере исполнения договоров ДДУ на передачу инвестиционного объекта (помещения). Момент возникновения дохода от оказанных застройщиком услуг, определяется датой выполнения двух условий — наличие подписанных документов о передаче последнего помещения и завершение расходования денежных средств, которые Застройщик получил по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

И такой вариант определения дохода является оптимальным, так как он распределяется по всему периоду, в зависимости от количества переданных помещений. Соответственно, и налог на прибыль будет распределяться в течение периода строительства, пока не будут проданы и переданы в эксплуатацию все помещения на объекте.

Суть эскроу-счетов простыми словами

Начнем с того, что счет эскроу – это спецсчет в банкет. На этом счете лежат деньги, которыми можно воспользоваться только при соблюдении определенных условий. За тем, чтобы стороны соблюдали правила игры и условия договора, следит посредник в лице банка.

А теперь всю эту конструкцию давайте применим в отношении покупки жилья в новостройке. Вся схема будет выглядеть следующим образом:

• Покупатель выбирает квартиру
• Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в банк и открывает счет эскроу
• В трехстороннем договоре стороны прописывают условия сделки и передачи имущества
• Покупатель вносит на счет деньги, которые будут находиться здесь до выполнения условия
• Компания достраивает дом, получает необходимые документы и передает ключи покупателю
• Банк видит, что оговоренное в договоре условие выполнено, а потому разрешает застройщику забрать деньги со счета

Таким образом, все стороны довольны. Покупатель знает, что в случае финансовых проблем у компании-застройщика он не будет вечно ждать погоды у моря, а просто вернет свои деньги. Если все закончится хорошо, то он въедет в новую квартиру. Застройщик знает, что он квартиру продал и, чтобы получить свои деньги, нужно только выполнить обязательства.

Эскроу счета в долевом строительстве

Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов по счетам эскроу, сначала вкратце рассмотрим механизм их применения.

Необходимость контроля взаимоотношений между покупателями возводимых объектов и застройщиками со стороны третьей стороны возникла из-за всевозрастающего числа замороженных строек. У многих дольщиков ситуация сильно усугублялась ипотекой. Как правило, такие заемщики не имели собственного жилья и вкладывали в строительство все имеющиеся средства. Государство пыталось решить проблему путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, финансовой поддержкой работ. Но такие меры не могли помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Здесь подробнее о законодательной базе в этой сфере.

Для глобального решения проблемы 1 июля текущего года был принят закон о счетах эскроу. Суть его действия достаточно проста:

1. Покупатель вносит оплату за возводимую квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет, открытый на его имя в одном из крупных банков. Касается это также денег, полученных в ипотеку.
2. Застройщик берет средства на строительство не из сумм, уплаченных участниками, а в кредит у банка.
3. До введения дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу счете. Банк перечисляет эти средства только после завершения строительства.

Такая схема взаимодействия позволяет покупателю в случае банкротства строителя вернуть вложенные деньги. Банк, в котором открыт счет эскроу, выступает гарантом надежности.

Такая схема взаимодействия между застройщиком и клиентом позволяет убрать с рынка недобросовестные компании. Для того чтобы получить кредитные средства на возведение дома, строительная организация должна вложить в проект не менее 15% от его стоимости. При таком способе финансирования застройщик заинтересован качественно и в срок выполнить все свои обязательства перед покупателями.

В чем особенность счета эскроу

До тех пор, пока продавец не выполнит свои условия сделки, деньги на счете принадлежат депоненту — покупателю. Если кто-то из сторон решит расторгнуть сделку, то депонент забирает свои деньги, а сам счет закрывается.

Чтобы одна из сторон смогла снять деньги со счета, она должна предоставить доказательства, что условия сделки выполнены или, наоборот, не выполнены. Без них банк не может отдать деньги.

Какие именно документы будут считаться свидетельством выполнения или невыполнения условий сделки, стороны определяют сами и заранее прописывают в договоре при открытии счета.

Банк не может использовать деньги на счете эскроу в своей работе. Если суммы с депозитов банки используют для выдачи кредитов, то сделать так с деньгами на счете эскроу нельзя. А еще банк не может арестовать или заблокировать такой счет. Но и проценты на него тоже не начисляются.

За открытие счета депонент платит комиссию. Комиссия зависит от банка, часто она не превышает одного процента от суммы.

При работе со счетом эскроу есть несколько исключений, если речь про сделку долевого строительства. Так, комиссию банку платит не покупатель квартиры, а компания-застройщик. Депонент только вносит деньги. Сумму до 10 млн рублей страхует Агентство по страхованию вкладов. Если покупатель положит на счет 12 млн рублей, застрахованы будут только 10 млн рублей.

Особенности ведения счета эскроу при долевом участии — ст. 15.5 № 214-ФЗ

Продажа новостроек с 2019 года: проектное финансирование и эскроу счета

Как было сказано выше, теперь единственным форматом гарантии для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Что это такое?

По сути, это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока строится дом. Договор на открытие счета заполняется тремя сторонами: покупателем, застройщиком и банком. Покупатель в данном договоре именуется депонентом.

Очевидно, что данная схема позволит еще больше защитить покупателей новостроек и дает им больше гарантий, что дом будет достроен и сдан. Как только деньги внесены на экскроу-счет, ни депонент, ни застройщик не могут распоряжаться ими, а банк выступает гарантом выполнения заключенного договора. Деньги на счет застройщика переводятся лишь после того, как он выполнил все свои обязательства.

В чем отличие эскроу от проектного финансирования?

Проектное финансирование и эскроу-счета — это очень похожие схемы: девелопер в любом случает получит свои деньги от покупателей, только по окончании строительства, а финансирование будет происходить через банк.

Разница между этими понятиями лишь в периоде реализации проектов: проектное финансирование разрешает продажу лишь готового жилья, а схема с участием банков и эскроу позволяют реализовать дома и квартиры еще на этапе строительства.

Как оформляется сделка по новым правилам?

1. Сначала покупатель и застройщик оформляют договор, в котором прописано, что оплата за недвижимость в новостройке будет осуществлена с использованием эскроу;
2. Затем договор регистрируют в Росреестре, это занимает 9 дней;
3. На следующем этапе подписывают договор на открытие счета в банке. На это уходит 3 дня.

Какие есть нюансы и особенности сделок через эскроу-счета?

Эта технология расчетов отличается от обычной тем, что покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета только в том случае, если стройка «заморожена» и нарушены сроки по договору. Если инвестор просто передумал покупать новостройку, то снять деньги со счета он уже не сможет. Еще основаниями для возврата денег может быть признание девелопера банкротом или его ликвидация согласно судебному постановлению.

Есть еще интересная возможность для покупателя. Если застройщик обанкротился, все средства, как правило, остаются на банковском счете, а вместо банкрота выбирается другой девелопер, который обязан завершить строительство объекта.

С какого срока новостройки можно будет купить только через эскроу-счета?

Все дома, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, будут продаваться по старым договорам ДДУ. А вот если покупатель захочет купить новостройку после этого срока, то придется пользоваться договором с расчетами через эскроу.

Здесь следует иметь ввиду, что такие сделки уполномочены проводить далеко не все банки. Законодатели здесь отдали приоритет наиболее крупным и надежным участникам рынка.

Эскроу – не панацея?

Является ли введение счетов эскроу тем ключиком, который позволит в одночасье решить проблему обманутых дольщиков и установить ситуацию на рынке, одинаково устраивающую всех участников?

Что-то нам подсказывает, что, да, мошенничества со стороны застройщиков станет меньше. Но при этом появятся новые обстоятельства, несущие негатив, прежде всего, заемщикам — будущим покупателям квартир. Поговорим об этом подробнее.

Во-первых, стоимость квартир, покупаемых по ДДУ, может вырасти. Это может быть связано с тем, что сократится количество застройщиков. Дело в том, что условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. У застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров жилья, 20% собственных средств и т.д.

Во-вторых, граждане могут начать сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на получение ипотечного кредита.

В-третьих, механизм счетов эскроу не дает возможности полноценно профинансировать строительство, потому что у застройщика нет доступа к деньгам. Не исключено, что это обстоятельство повлияет на широту распространения данной схемы.

В-четвертых, основная проблема, порождаемая счетами эскроу, состоит в разнице между процентами, которые платят за ипотечный кредит дольщики, и кредитом, по которому платит застройщик. То есть банк собирает деньги с дольщиков, а застройщику предоставляет кредит. Очевидно, что застройщику эта банковская прослойка не нужна.

Сказанное выше свидетельствует о том, что счета эскроу, может, и решат главную проблему – проблему появления новых обманутых дольщиков. Но при этом могут появляться новые не очень приятные как для застройщиков, так и для дольщиков моменты. При этом крайними, как это обычно бывает, окажутся дольщики.